Czy warto brać kredyt na mieszkanie pod wynajem w trakcie pandemii?

Czy warto brać kredyt na mieszkanie pod wynajem w trakcie pandemii?

Rynek najmu w czasie koronawirusa wyraźnie zwolnił. Tymczasem, zakup mieszkania pod wynajem to bardzo popularna forma inwestowania oszczędności Polaków. W dłuższej perspektywie jest to bezpieczna lokata kapitału, zwłaszcza gdy zakup realizowany jest za gotówkę, w okazyjnej cenie. Eksperci BIK i Otodom zbadali, jakie ryzyko towarzyszy lewarowaniu inwestycji mieszkaniowej kredytem bankowym, zwłaszcza w okresie trwającej pandemii.

Koronawirus zaraził rynek najmu w Polsce

Rozważając zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości pod wynajem należy zawsze przeanalizować ryzyko związane z taką inwestycją. Jednym z kluczowych ryzyk jest spadek dochodów z czynszu. Wartość czynszu jest determinowana popytem na wynajem i podażą nieruchomości pod wynajem.

Zarówno popyt, jak i podaż, mają w tym przypadku charakter lokalny. I to lokalny rynek (relacja popytu i podaży) wyznacza wartość czynszu, jaki możemy uzyskać, a tym samym stopę zwrotu z inwestycji oraz poziom ryzyka jej towarzyszący.

W ostatnich miesiącach popyt na wynajem długoterminowy znacząco zmalał w wyniku braku studentów (studia on-line), odpływu pracowników z zagranicy (wyjazd z Polski) oraz praktycznie wstrzymania wyjazdów biznesowych (przejście na pracę zdalną).
Fakt spadku popytu na rynku wynajmu w wyniku pandemii potwierdza Jarosław Krawczyk, ekspert z portalu Otodom.

– Zachwiane zostały proporcje popytu i podaży. Z jednej strony do swoich domów wrócili studenci i pracownicy zagraniczni, zwalniając dotychczas zajmowane mieszkania. Nie ma też turystów, którzy korzystali z najmu krótkoterminowego, z lokali wynajmowanych na doby, powszechnych dziś na rynku. Mniejszy popyt zderzył się z większym wyborem dostępnych mieszkań na wynajem, co skutkuje obniżeniem oczekiwań właścicieli odnośnie kwoty za wynajem. Wolą oni wynająć mieszkania taniej niż utrzymywać puste lokale, które przecież wciąż generują koszty utrzymania, a jeśli zostały kupione na kredyt – wymagają spłacania kolejnych rat – mówi Krawczyk.

– Wahania cen najmu mieszkań zdarzały się regularnie. Od dawna jednak nie było miesiąca, w którym we wszystkich miastach obserwowaliśmy spadki. W kwietniu ceny najmniej spadły w Katowicach (o 1,6%), a najbardziej w Warszawie – aż o 7,2% – podsumowuje Jarosław Krawczyk z portalu Otodom.

Argumenty przemawiające na korzyść właścicieli nieruchomości oraz potwierdzenie słuszności decyzji o długoterminowej inwestycji w mieszkania na wynajem, wskazuje główny analityk BIK, prof. Waldemar Rogowski, który ocenia obecną sytuację również pod kątem dostępności kredytów.

– Wymagania banków w zakresie udzielania nowych kredytów, czyli wyższy wkład własny, spadek akceptowalnego wskaźnika LtV, wzrost akceptowalnego poziomu scoringowego określającego wiarygodność kredytową, spadek akceptowalnego wskaźnika DtI, przekładają się na mniejszą dostępność kredytu, szczególnie wśród osób młodych. Osoby te przy braku możliwości uzyskania kredytu bankowego zdecydują się na wynajmowanie nieruchomości – zwraca uwagę Rogowski.

Ile osób dotyka dziś zmiana cen najmu i jaka jest skala inwestycji w nieruchomości, można oceniać na podstawie analiz, jakie przygotowują analitycy BIK w oparciu o największą w kraju bazę informacji na temat kredytów, zaciąganych przez ponad 15 milionów dorosłych Polaków.

Krajobraz kredytów hipotecznych w Polsce

Na 31 maja 2020 r. 2,545 mln czynnych kredytów mieszkaniowych posiadało 4,041 mln Polaków. Łączna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiła 477,585 mld zł. W strukturze kredytobiorców wyróżnić można takich, którzy mają więcej niż 2 kredyty mieszkaniowe do spłaty:

  • więcej niż dwa ma 54 486 osób (1,3% ogółu kredytobiorców) w tym:
  • trzy kredyty posiada 44 918 osób;
  • cztery kredyty ma 7 045 osób;
  • pięć i więcej kredytów jest u 2 523 osób.

Z osób posiadających więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe większość – 82% to osoby z trzema kredytami mieszkaniowymi. Osoby z trzema i więcej kredytami posiadają 102 577 kredytów, co stanowi 4% wszystkich kredytów mieszkaniowych. 77 048 kredytów to kredyty osób posiadających trzy czynne kredyty mieszkaniowe.

BIK przyjął, że osoby posiadające więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe, finansują nieruchomości w celach inwestycyjnych. W takim przypadku osoby te, jako inwestorzy, czerpią korzyści ekonomiczne z wynajmu zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Lewarowanie transakcji zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych (pod wynajem) nie jest jeszcze popularne.

Kwota kredytów mieszkaniowych do spłaty przez osoby z trzema i więcej kredytami mieszkaniowymi na 31 maja 2020 r. wynosi 22,24 mld zł i stanowi 4,66% łącznego zadłużenia z tytułu wszystkich kredytów mieszkaniowych. Z tego 15,9 mld (71,5%) to zadłużenie osób z trzema kredytami.

Około 13% kredytobiorców posiadających więcej niż dwa kredyty to mieszkańcy Warszawy. Ich udział w kwocie do spłaty wynosi aż 21,7%, co wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wyższego kredytu z uwagi na najwyższe ceny nieruchomości w Warszawie. Zatem tu szczególnie zwrot z inwestycji przekłada się na wysokość pobieranego czynszu, który w okresie pandemii spadł najbardziej.

Drugim miastem, gdzie znaczną rolę odgrywają wynajmy na cele biznesowe i studenckie, jest Wrocław, a następnie Kraków, w którym duże znaczenie ma wynajem krótkoterminowy, wyhamowany ze względu na ograniczenie ruchu turystycznego.

Jednocześnie trzeba nadmienić, że nie zawsze inwestycja jest realizowana w miejscu zamieszkania kredytobiorcy. Dlatego część inwestorów z dużych miast kupuje nieruchomości inwestycyjne w kurortach górskich lub nadmorskich, często w formule kondohoteli, aparthoteli.

Ten rodzaj inwestycji opiera się na korzyściach pozyskiwanych z najmu sezonowego przez operatora nieruchomości, a znaczna część czynszu z najmu trafia do kieszeni inwestorów. Koszt m2 jest zatem istotnie wyższy od kosztu metra kupowanego indywidualnie od dewelopera.

W obecnej sytuacji zwrot z takiej inwestycji jest bliski zeru zwłaszcza, że zmienia się podejście Polaków do doboru miejsc noclegowych. Zamiast dużych hoteli, rezerwują wypoczynek w domkach położonych z dala od skupisk ludzkich.

Czy warto inwestować w mieszkania?

Podczas inwestowania własnych oszczędności czy tzw. nadwyżek finansowych, należy zwrócić uwagę na wiele czynników dla powodzenia takiego przedsięwzięcia. Z ostrożnością należy traktować inwestycje w instrumenty kapitałowe czy lokowanie środków na giełdzie, która w obliczu kryzysu pandemicznego raczej czeka na moment odrabiania strat.

Choć pieniądze w bankach zawsze są bezpieczne, to sytuacja spadku dochodów z lokat bankowych do symbolicznych wartości skłania do poszukiwania innych form lokowania swoich środków. Już obserwuje się nieznaczny odpływ depozytów z banków i poszukiwanie przez Polaków innych bezpieczniejszych form inwestowania.

Wybór, oprócz optymalnej dywersyfikacji lokowania swoich środków, powinna determinować decyzja, na jaki okres chcemy inwestować. Alternatywą może być rynek nieruchomości, jednak w przypadku częściowego finansowania kredytem, wiąże się to z określonymi regulacjami, „barierami wejścia” lub w przypadku zakupu za gotówkę zamrożeniem kapitału na dłuższy okres.

– Należy pamiętać, że w przypadku inwestycji pod wynajem, ryzyko dotyczy zarówno finansowania aktywa kredytem, któremu towarzyszy środowisko zmian wysokości stóp procentowych, a także ryzyko walutowe w przypadku kredytów walutowych, jak i braku uzyskiwania korzyści z wynajmu, w obecnej sytuacji spadku popytu i cen najmu, a w związku z tym zagrożonych dochodów na spłatę zaciągniętego kredytu, którym finansowany był zakup inwestycji – tłumaczy główny analityk BIK.

Najgorszym rozwiązaniem są działania pochopne, obserwowane zwłaszcza w początkowej fazie pandemii. Dotyczyły one gwałtownego wypłacania z banków swoich oszczędności życia, przenoszenia ich na ROR lub co gorsza, trzymania ich w domu, w gotówce. To zjawisko rodzące ekonomiczny problem, związany z udzielaniem finansowania w przyszłości, a z perspektywy gospodarstwa domowego – niezrozumiałe zwłaszcza, że przysłowiowe trzymanie gotówki „w skarpecie”, może narazić je na kradzież.

Odkładać czy inwestować?

Sytuacja ekonomiczna związana z epidemią koronawirusa zmieniła podejście Polaków do planowania swoich wydatków. Wyraźnie zmalał konsumpcjonizm, spadł jednak także popyt na kredyty. Klienci z pewnością zastanawiają się nad alternatywnymi sposobami pomnażania kapitału, choć nadal swoje oszczędności trzymają na lokatach, w bankach.

Jak wskazują miesięczne dane sektora bankowego, opublikowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, według stanu na 30 kwietnia 2020 r., poziom oszczędności Polaków zwiększa się szybciej niż poziom zadłużenia, depozyty gospodarstw domowych na koniec kwietnia 2020 r. wynosiły 959 mld zł.

Z „Raportu Narodowego Banku Polskiego o stabilności systemu finansowego” z czerwca 2020 r., wydania specjalnego poświęconego skutkom pandemii COVID-19 wynika, że zwiększony popyt na gotówkę oraz przewidywane ograniczenie dochodów sugerują, że „obserwowane dotychczas wysokie tempo wzrostu depozytów gospodarstw domowych może ulec osłabieniu”.

Pytanie, czy obecnie jest dobry czas na poszukiwanie okazji inwestycyjnych? Czy w wyniku pandemii Polacy zasięgną opinii doświadczonych w przedmiocie inwestowania i skuszą się po pandemii na inne formy pomnażania kapitału. A może po prostu zredefiniują cele, na które gromadzą oszczędności?

Na ten moment, z badań przeprowadzonych przez Związek Banków Polskich wynika, że aż 57% badanych wskazuje jako ważne odkładanie pieniędzy na tzw. czarną godzinę, rzadko mamy sprecyzowane cele, a  najrzadziej wskazywanym celem oszczędzania jest zakup mieszkania – deklaruje go jedynie 8% Polaków. 

Źródło: inf. prasowa
Fot. pixabay.com
Skomentuj

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Black Friday 2020 może przynieść nowe rekordy. Zyska branża e-commerce

Black Friday 2020 może przynieść nowe rekordy. Zyska branża e-commerce

Black Friday rozpoczyna najgorętszy w handlu okres w roku – czas  bożonarodzeniowych zakupów. Rok temu w sklepach online Polacy zostawili jedną trzecią świątecznego budżetu. W tym – biorąc pod uwagę kilkukrotnie wyższy ruch w aplikacjach zakupowych –może być jeszcze lepiej. Tak przynajmniej wynika z raportu „M-commerce”, opublikowanego właśnie przez agencję Spicy Mobile. (więcej…)

Skomentuj

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Sondaż: Ponad 50% Polaków uważa, że e-sklepy powinny stosować do wysyłki wyłącznie ekologiczne opakowania

Sondaż: Ponad 50% Polaków uważa, że e-sklepy powinny stosować do wysyłki wyłącznie ekologiczne opakowania

Jak wykazało badanie UCE RESEARCH, 51% konsumentów uważa, że sklepy internetowe powinny wysyłać klientom towary wyłącznie w ekologicznych opakowaniach. 23% nie zgadza się z tym, a 26% osób nie ma zdania w tej kwestii. Według części ekspertów, e-sklepy powinny stosować bardziej ekologiczne rozwiązania niż dotychczas. Zachętą do pakowania artykułów w materiały przyjazne dla środowiska, oprócz oczekiwań konsumentów, mogłoby być np. obniżenie z tego tytułu podatków i przyznawanie certyfikatów. (więcej…)

Skomentuj

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Mobilne kasy samoobsługowe – jak wynalazek Polaków zwiększył bezpieczeństwo podczas zakupów?

Mobilne kasy samoobsługowe – jak wynalazek Polaków zwiększył bezpieczeństwo podczas zakupów?

Sztuczna inteligencja i inteligentne algorytmy zmieniają branżę spożywczą. Technologie pomagają zapobiegać marnotrawieniu żywności i podpowiadają ilość zamawianych towarów. Inteligentne kamery rozpoznają emocje klienta, sugerują produkty, które powinny trafić do koszyka, jeszcze inne zapobiegają kradzieżom. Przy zakupach nie są też już potrzebni kasjerzy. Opracowane przez Polaków mobilne kasy samoobsługowe SmartCart skanują produkty trafiające do koszyka, a płatność jest automatycznie pobierana z konta. (więcej…)

Skomentuj

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

200 tysięcy złotych dla startupów. Ostatnia szansa na zgłoszenie się do programu AccelUp

200 tysięcy złotych dla startupów. Ostatnia szansa na zgłoszenie się do programu AccelUp

Jeszcze tylko do końca listopada można składać aplikacje do czwartej, ostatniej rundy programu akceleracyjnego AccelUp. Program współorganizują Santander Bank Polska i akcelerator Accelpoint. Na uczestników czeka bezzwrotne dofinansowanie w wysokości do 200 tys. PLN, mentoring i wsparcie ekspertów. (więcej…)

Skomentuj

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Nowatorski sposób tworzenia piwa. Browar Jana uwarzył piwo wraz z fanami

Nowatorski sposób tworzenia piwa. Browar Jana uwarzył piwo wraz z fanami

Fani Rzemieślniczego Browaru Jana zaprojektowali własne piwo. W ciągu ostatnich tygodni na profilu społecznościowym browaru obserwujący decydowali o kolejnych szczegółach piwa. Finalny wybór pozytywnie zaskakuje w obliczu panujących piwnych trendów.

Uwarzone w pięciu krokach

Przez ostatnie kilka tygodni Rzemieślniczy Browar Jana z Zawiercia zorganizował pilotażowy, 5-etapowy projekt o nazwie (WY)Warzone, czyli (TY)Decydujesz, a (MY)Warzymy. Fani browaru zrzeszeni w mediach społecznościowych projektowali piwo, które z każdym kolejnym etapem nabierało finalnego kształtu.

Duże zainteresowanie uwarzeniem własnego piwa przez fanów nie przeszło bez medialnego echa. W pierwszym etapie fani piwnego rzemiosła wybierali pomiędzy barwą piwa, którą w uproszczeniu pomysłodawcy projektu podzielili na „Piwo Jasne” oraz „Piwo Ciemne”. Zaskakujący był finalny wybór, który zaprzecza obecnie panującym trendom na piwa w stylu DDH IPA czy Pastry Sour. Ostatecznie z dużą przewagą wirtualnych głosów zwyciężyło „Piwo Ciemne”.

Kolejny etap polegał na zdefiniowaniu przez piwoszy czy piwo powinno być „Bezalkoholowe” (do 0.5% obj.) czy piwo „z zawartością alkoholu”. Tutaj zdecydowaną większością głosów zwyciężyło piwo z zawartością alkoholu. Do trzeciego etapu weszło zatem ciemne piwo z zawartością alkoholu, a fani Browaru Jana wybierali kolejno zawartość goryczki w piwie. Piwo łagodne również zdecydowanie uległo piwu z wyraźnie zaznaczoną goryczką. Wybór cieszy, choć był o tyle zaskakujący, gdyż obecnie na rynku piw rzemieślniczych panuje moda na piwa raczej skromne w odczuwalności goryczki.

Czwarty etap definiował jego finalne nachmielenie. Uczestniczący w projektowaniu własnego piwa fani wybierali pomiędzy tzw. Single Hop, czyli piwie, do którego uwarzenia zostanie użyty jeden rodzaj chmielu, a dużą ilością chmieli (mieszanką). Ostateczny wybór padł na zapewniającą większą fuzję smaków i piwnych aromatów, chmielową mieszankę.

Finalny wybór, który mocno definiował w dużym stopniu jakie piwo finalnie powstanie był wybór pomiędzy „Palonością” oraz „Czekoladowością” w piwie. Paloność to w dużym uproszczeniu odczuwalność w smaku kawy espresso, a czekoladowość to smaki kojarzące się z gorzką czekoladą. Fani wybrali to drugie.

– Cieszy nas ogromne zainteresowanie fanów, którzy jak widać po głosowaniu w projekcie (WY)Warzone, czyli (TY)Decydujesz, a (MY)Warzymy, są spragnieni i ciekawi nowych piwnychsmaków. W najbliższych tygodniach będziemy nasze piwo kolejno warzyć, rozlewać w butelki i dostarczać naszym fanom za pośrednictwem najlepszych sklepów z selekcją piwa rzemieślniczego oraz do pubów i restauracji. Żałujemy tylko, że finał naszego projektu zbiega się w czasie z lockdownem gastronomii. Piwo zaprojektowane i uwarzone całkowicie przez fanów naszego browaru byłoby doskonałe do tzw. foodpairingu (łączenia jedzenia z piwem) w restauracjach czy pubach. Nie mniej liczymy, że piwo trafi tak do osób, które na nie czekają jak i zaciekawi swoją historią powstania również osoby, które poszukują nowych smaków. – komentuje Adam Jakubowski, Dyrektor Operacyjny w Rzemieślniczym Browarze Jana.

Co ostatecznie powstało?

Na podstawie dokonanych wyborów, stylem piwnym, który według piwowara Browaru Jana, Kacpra Jasicy, który osobiście odpowiada za uwarzenie piwa fanów w projekcie (WY)Warzone będzie Tropical Foreign Extra Stout (Tropical FES).

– Tropical Foreign Extra Stout to mocniejsza wersja klasycznego brytyjskiego Stouta z wariacją na temat nowofalowych chmieli o profilu aromatycznym zbliżonym do tropikalnych klimatów. FES jako styl charakteryzuje się znaczącą pełnią i podbudową słodową. Czekoladowe i palone nuty są dla tego piwa wyznacznikiem szczególnym, a przy mocniejszych wersjach pojawia się delikatne alkoholowe rozgrzewanie. Sam styl nie jest dla mnie dużym wyzwaniem, ale chęć sprostania wymaganiom i oczekiwaniom kubków smakowych naszych fanów już bardziej. Zachowanie odpowiedniego balansu między poszczególnymi cechami tego piwa wymaga odpowiedniego przygotowania i kilku prób na mniejszych warkach, tak by odpowiednio dobrać chmiele. Piwo następnie zostanie uwarzone już w naszym browarze i rozlane do butelek i kegów. Liczymy, że projektowanie piwa we współpracy z jego najważniejszymi odbiorcami, czyli naszymi fanami na stałe zagości w Browarze Jana. – dodaje Kacper Jasica.

Przebieg całego projektu, etap po etapie można prześledzić na Facebooku Rzemieślniczego Browaru Jana – https://www.facebook.com/browarjana.

Źródło: inf. prasowa
Fot. mat. prasowe

 

Skomentuj

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Branże ograniczyły rekrutacje z powodu pandemii. Jak pracownicy odnajdują się w nowej normalności?

Branże ograniczyły rekrutacje z powodu pandemii. Jak pracownicy odnajdują się w nowej normalności?

Pandemia COVID-19 przyczyniła się nie tylko do zmiany modelu pracy, lecz także do osłabienia rynku pracownika. W warunkach niepewności i zmniejszonej liczby ofert są oni dzisiaj mniej skłonni do szukania nowego zatrudnienia. – Nieprzewidywalność sytuacji i zaburzone poczucie bezpieczeństwa powodują, że docenianie pracy ma dziś inny wymiar – twierdzi Grzegorz Rippel, ekspert Wyższej Szkoły Bankowej. Z kolei firmy częściej szukają wśród kandydatów kompetencji cyfrowych i umiejętności przydatnych w nowych realiach. (więcej…)

Skomentuj

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *